私は3年前に、家を購入して地方移住しました。賃貸で住むことも考えましたが、敢えて手間と初期費用のかかる家を買う決断をした理由は、その方が地方移住のリスクが小さくなると考えたからです。
今回は、地方移住を家を買ってローリスクにした方法と考え方について書いてみました。※ポジションントークは含みます
地方移住のリスク「思っていたのと違った」
地方移住の際の最大のリスクは「思っていたのと違った（悪い意味で）」となることです。
例えば、
- 環境に馴染めない
- 希望する仕事がない（違った）
- 都会が恋しい
- 友達が出来ないし孤独
- 親が急病で実家に戻らないといけない
などですね。
永住とは言わないまでも、地方移住するからには、それなりに長期間住むことを前提に引っ越しをするはずです。
それなのに、数年もしない内に再度引っ越しをするなんてことになるのは、金銭的には大きなリスクです。
「思っていたのと違った」を考えて賃貸住宅
「思っていたのと違った」から起こる金銭的リスクを考えるなら、地方移住は賃貸住宅でするべきというのが一般的な考え方だと思います。賃貸なら次のようなメリットがあります。
- 大都市に比べ家賃が安い
- 物件購入より初期費用が安い
- 手軽に引っ越しが出来る
- 経年劣化などの修繕費用はオーナー負担
では、「思っていたのと違った」リスクを考えるなら、地方移住は賃貸一択になるでしょうか？
地方の住宅事情「家賃は安いが土地はもっと安い」
私が移住したのは、地方の中でも比較的人口の多い地方都市です。それでも大都市に比べると家賃は安く、以前住んでいた地域に比べると家賃は半分～1/3です。築浅の戸建物件でも10万円程度で借りることができます。
しかし、土地の価格はそれを上回るお得感がありました。
具体的には、私が以前住んでいた大都市では1坪120万円前後が相場でしたが、今住む地方都市では1坪20万円弱で購入できます。なんと1/6の価格です。30坪の土地が600万円もしない価格で購入できます。
この土地の価格の安さが、私が地方移住を賃貸ではなく、家を買って実現した理由です。
建物に資産価値が無ければ土地価格で戸建てが買える
土地が安いからと言っても、建物の価格は大都市と大きく違いません。そのため、新築や築浅など建物に資産価値があれば、家の購入はそれなりの資金が必要になります。
耐用年数では22年を過ぎた辺りで、一般的な木造住宅の資産価値は0になるようですが、実際の売買では大体30年で建物の資産価値は限りなく0に近づきます。
つまり、築30年を超える木造住宅の売り物件の場合、その価値の対部分は土地の価格ということです。これは、住む地域に限らず共通して言える事です。
築古物件をほぼ土地価格で購入
そんな理由から、私は賃貸ではなく築30年超の中古戸建を約500万円で購入することにしました。
築年数はかなり経っていますが、設備的には不良個所がなく、敷地は土地30坪で駐車場もあり、少しのリフォームで十分快適に住める物件です。
地方移住で家を買ったことがローリスクになる理由
前提が長くなりましたが、500万円で家を買ったことが、ローリスク地方移住になった理由は次の通りです。
土地の価格だけなら下がらない
上でも述べましたが、築古戸建の建物に資産的価値がないなら、中古戸建物件の値段は土地の価格がその大部分を占めます。また、開発地域など環境の変化の大きいエリアでなければ、土地の価格が数年程度で大きく変動する可能性は少ないでしょう。
つまり、そのような物件は買値とほぼ同価格で売却することができます。
中期的には賃貸よりコスト削減になる
また、賃貸した時と比べても、物件を購入した方が中期的にもコストが安くなります。
私が移住した地域で同条件の賃貸物件を参考にすると、私の購入した物件を賃貸する場合には「月6万円、年間72万円の家賃+初期費用」がかかる計算になります。
物件の購入は、「物件の価格+諸経費+リフォーム代金」で合わせて600万円弱になりましたが、それも8年ほど賃貸すれば同程度のコストがかかります。
その期間が長いか短いかは人により違う捉え方になると思いますが、いずれにしても賃貸暮らしを続けるなら家賃という固定費が毎月必要になります。
修繕費は最低限に済ませる
持ち家の場合、建物の修繕は自分で負担したければならず、それは家を購入する際のリスクの一つです。
ただ、築30年を超える物件では、長期的なメンテナンスを考える必要もありません。もし、補修が必要になっても最低限の修繕で済ませれば良いと考えています。
万が一、多額の費用がかかる修繕を行わなければいけないなら、購入時に近い価格で物件を売却すれば、大きな損失を負うことはありません。
2年を越えて賃貸よりもローリスク化に成功
現在、私は地方移住して約3年になります。もし、賃貸で住んでいたとすれば3年で家賃だけでも216万円の住居費がかかっていました。
物件購入の際に必要だった諸経費とリフォーム代金、3年分の税金や修繕費を併せても、100万円程度です。物件の資産価値が下がらないと考えたら、2年程で賃貸より金銭的リスクは抑えられていると思います。
そして、地方移住して3年目になる今は、賃貸するよりもローリスクな選択ができたと考えています。
あくまでもポジショントーク
今回の記事ですが、これはあくまでもポジショントークです。
希望する物件の条件や家族構成、仕事、収入などによっては、全然違う結論になる場合もあります。
私の場合は
- 夫婦二人
- ペットが買える
- 戸建て物件
- セミリタイア
- 古い家でも平気
- 小規模なリフォームは自分でする
というような、条件で地方移住をした場合に、2年以上住むなら物件を購入した方がローリスクになったというお話です。
地方移住にも様々な考え方や条件があると思うので、地方移住の一つのケースとして読んでいただければと思います。
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